Menu
Aký je proces výstavby v hlavnom meste?
Od nadobudnutia pozemku cez spracovanie projektu, zabezpečenie všetkých povolení, výstavbu až po samotnú kolaudáciu, je výstavba nehnuteľnosti zložitý a časovo náročný proces. Hlavné mesto SR Bratislava vstupuje do tohto procesu prostredníctvom Oddelenia usmerňovania investičnej činnosti, ktoré vydáva stavebníkovi na požiadanie buď územnoplánovaciu informáciu (väčšinou ešte pred samotným nadobudnutím pozemku), alebo záväzné stanovisko k investičnej činnosti, ktoré je potrebné predložiť stavebnému úradu v rámci územného konania o umiestnené stavby, alebo konania o dodatočnom povolení stavby. Celý tento proces môže (ale nie vždy musí v celom rozsahu) prebiehať v nasledovných etapách:
Jedna z prvých vecí, ktorú je vhodné a účelné zabezpečiť pred kúpou konkrétneho pozemku, alebo na účely spracovania projektu výstavby, na konkrétnom pozemku je územnoplánovacia informácia (ÚPI). Tento dokument poskytuje súhrn odporúčaní a regulácií vyplývajúcich predovšetkým z platnej územnoplánovacej dokumentácie, najmä základnú informáciu o tom, či je daný pozemok stavebným pozemkom, a aký je možný účel využitia tohto pozemku podľa platného územného plánu, prípadne aké obmedzenia výstavby sa daného pozemku týkajú (napr. ochranné pásma). ÚPI by mala obsahovať presné požiadavky, ktoré sa na budúcu zástavbu vzťahujú. Ide napríklad o: maximálne možné percento zastavanosti pozemku (je striktne dané v rozvojových územiach a v územiach, ktoré sú regulované na úrovni územného plánu zóny), stanovenie indexu podlažných plôch (ide o objem nadzemnej zástavby, ktorý je možný na stavebný pozemok akumulovať), maximálna prípustná podlažnosť, minimálny podiel zelene.
Okrem toho ÚPI môže slúžiť aj pre účely majetkovoprávneho vysporiadania s tretími osobami, pre účely finančných inštitúcií (zvykne ho vyžadovať banka pri žiadosti o úver) alebo napríklad pre účely konania o vyňatí plôch z poľnohospodárskeho pôdneho fondu.
ÚPI Vám na vyžiadanie môže vypracovať Hlavné mesto SR Bratislava, ale aj príslušná mestská časť.
V prípade, že uvažujete o kúpe pozemku alebo inej nehnuteľnosti, alebo už nejakú nehnuteľnosť vlastníte a plánujete novú výstavbu, môžete na základe jednoduchej architektonickej štúdie požiadať príslušnú mestskú časť alebo hlavné mesto o posúdenie vhodnosti a reálnosti uvažovanej výstavby z hľadiska jej objemových parametrov, funkčného využitia, dopravného napojenia. Takýmto spôsobom si môže stavebník overiť vhodnosť navrhovaného riešenia ešte pred tým, ako zadá spracovanie dokumentácie pre územné rozhodnutie, ktorá už musí spĺňať náležitosti podľa osobitného predpisu. Ak teda má stavebník pred samotným vyhotovením dokumentácie pre územné rozhodnutie záujem svoj zámer konzultovať predovšetkým s hlavným mestom, posúdenie investičného zámeru je na to vhodným prostriedkom. V stanovisku k investičnému zámeru hlavné mesto na podklade platnej územnoplánovacej dokumentácie posúdi vhodnosť predloženého návrhu a stanoví podmienky, požiadavky a odporúčania pre ďalšiu projektovú prípravu – spracovanie dokumentácie pre územné rozhodnutie.
Ako podať žiadosť o stanovisko k investičnému zámeru?
Čo všetko musí obsahovať žiadosť o stanovisko k investičnému zámeru?
Záväzné stanovisko k investičnej činnosti vydáva hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislava na základe žiadosti stavebníka prostredníctvom oddelenia usmerňovania investičnej činnosti magistrátu v zmysle príslušných ustanovení Štatútu hlavného mesta SR Bratislavy a stavebného zákona. Toto záväzné stanovisko je potrebné predložiť na stavebné úrady príslušných mestských častí ako odborný podklad spolu s ostatnými stanoviskami dotknutých orgánov a organizácií v rámci územného konania a konania o dodatočnom povolení stavby. Záväzné stanovisko je v podstate výsledkom posúdenia navrhovanej stavby z hľadiska jej súladu s platnou územnoplánovacou dokumentáciou. Tomuto účelu zodpovedajú aj podklady, ktoré je potrebné k žiadosti o vydanie záväzného stanoviska predložiť.
Ako podať žiadosť o záväzné stanovisko?
Stavebný úrad príslušnej mestskej časti vydáva územné rozhodnutie, ktoré je výsledkom územného konania. Okrem ďalších stanovísk a dokumentov je k jeho vydaniu potrebné predložiť záväzné stanovisko hlavného mesta SR Bratislavy k investičnej činnosti. Územným rozhodnutím o umiestnení stavby sa navrhovaná stavba na pozemku umiestni – určia sa odstupy od susedných pozemkov a stavieb, určí sa výška stavby, počet jej podlaží, určí sa spôsob jej využitia, počet parkovacích státí a spôsob dopravného napojenia.
Právoplatné územné rozhodnutie oprávňuje jeho nositeľa na podanie žiadosti o vydanie stavebného povolenia, nie je zatiaľ oprávnením na realizáciu stavby.
Vydanie stavebného povolenia je v kompetencii stavebného úradu príslušnej mestskej časti, s výnimkou určitých druhov stavieb (vodné stavby, dopravné stavby, stavby dráh a podobne), ktoré je v kompetencii tzv. špeciálnych stavebných úradov.
Právoplatné stavebné povolenie oprávňuje stavebníka na realizáciu stavby. V prípade, že sa stavebník podstatným spôsobom odchýli od podmienok stavebného povolenia, je odôvodnené tieto zmeny stavby povoliť dodatočne. Aj v takomto prípade je potrebné zabezpečiť záväzné stanoviska hlavného mesta SR Bratislava k investičnej činnosti.
Po ukončení realizácie stavby stavebník žiada o vydanie kolaudačného rozhodnutia. Na vydanie kolaudačného rozhodnutia je príslušný ten stavebný úrad, ktorý kolaudovanú stavbu povolil. Kolaudačné rozhodnutie je oprávnením na užívanie stavby v súlade s povoleným účelom užívania.